Són diversos els motius, evidentment, però potser hi ha una frase que els resumeixi tots.

“LA NECESSITAT AGUDITZA L’ENGINY”

La necessitat de què? Us preguntareu…
Doncs la necessitat, per part dels propietaris de locals, d’aconseguir rendibilitat del mateix, en una època en què els comerços no prospera i hi ha més tancaments que obertures i, per altra banda, la necessitat d’aconseguir habitatge a un preu assequible a un període on els preus dels immobles, no paren de pujar i pujar.
Això ha propiciat que a més d’un se li hagi encès la bombeta i hagi pensat en…

“Per què no arreglar el local i convertir-lo en habitatge?”

La veritat és que ho considero una idea brillant, però la cosa no és tan senzilla i és que no sempre és possible fer aquest canvi

En aquest post us solucionarem tots els dubtes que tingueu sobre condicions, normatives, costos etc… començant ja!!

Requisits que ha de complir el local
– Ha de tenir més de 38m2 útils
– L’alçada ha de ser de 2,5m al 75% i no baixar 2,2m a la resta.
– No superar els 12m de profunditat (depenent de la normativa de la zona)
– Ha de tenir almenys 3m de façana i 2,70m a l’interior

Instal·lacions
– La cuina ha de constar amb una instal·lació de campana de fums amb sortida a l’exterior, tal com indica la normativa mediambiental vigent
– Les estades habitables han de comptar amb ventilació (8%) i llum natural (12%)
– Els banys i lavabos interiors han de comptar amb un sistema dextracció, substitut de la ventilació natural.

Despeses i tràmits
El cost de la renovació i canvi d’ús d’un local variarà molt depenent de la profunditat de l’obra que vulguis emprendre, però hi ha una sèrie de despeses fixes que us detallaré.

Projecte d’arquitectura
És fonamental comptar amb l‟assessorament i la realització d‟un projecte, realitzat per professionals, el qual ens garantirà la viabilitat del canvi d‟ús, segons la normativa vigent de la comunitat. Aquest projecte vaig poder arribar a costar 2.500 €

Tramitar i aconseguir la llicència d’obra: Com hem dit abans, el canvi d’ús del local vindrà acompanyat d’una reforma a l’interior. La realització de la dita obra ha d’estar acompanyada de la llicència corresponent i dels costos que comporta. Si és considerada Obra Major, la llicència costarà entre un 2% i un 5% del cost total de l’obra, sense l’IVA. Si és Obra menor, la llicència serà entre el 3% i el 5%.

Cèdula d’habitabilitat: Un cop realitzats els passos anteriors, l’ajuntament de la comunitat on estigui dit local, ens ha de concedir la cedula d’habitabilitat, perquè finalment aquest local pugui ser usat com a habitatge. Aquest cost varia depenent de la comunitat on estiga el local i va des dels 50€ podent arribar als 200€

Realització de la reforma: Com és lògic, aquesta és la despesa que més pot arribar a variar, perquè no només depèn de la infraestructura i els metres que tingui el local, sinó també del tipus de reforma que vulguem dur a terme.
reformar local a habitatge

Fins aquí les despeses fixes, ara veurem si és rendible o no, fer aquest canvi. És un fet indiscutible que la rendibilitat d’un habitatge davant d’un local és molt més gran, per la qual cosa el canvi d’ús és realment avantatjós.
local a habitatge

Quant de temps trigaré a rendibilitzar-lo?
Doncs això dependrà, sobretot, de la quantitat de diners invertits en la realització de l’obra.
Però una cosa és clara, i és que la recuperació d’aquesta inversió és molt més ràpida que si comprem un habitatge per llogar-lo o si mantenim el seu ús com a local comercial.

Com he de calcular la rendibilitat d’aquesta inversió?
Doncs molt senzill, has de sumar les despeses totals de la reforma més les despeses de projecte i llicència i dividir-ho per la mensualitat que aconseguiràs en llogar-ho com a habitatge.

És a dir…si les meves despeses de llicència i obra són 5.000€ i m’he gastat 35.000€ a la reforma del local les meves despeses totals ascendeixen a 40.000€

Si aconseguim un lloguer de 800€ al mes per aquest immoble, dividim els 40.000€ per aquest import de 800€ i ens diu que ho recuperaríem en 50 mesos o el que ve a ser el mateix, en poc més de 4 anys

Com podeu comprovar, el canvi dús de local a habitatge és una inversió molt assequible amb una alta rendibilitat.